Prix, loyers, rendements… Faut-il encore investir à Paris ?
La capitale reste une valeur refuge dans l’imaginaire collectif. Mais entre baisse des prix, plafonnement des loyers et fiscalité pesante, le placement parisien mérite d’être reconsidéré à la lumière des chiffres.
Paris fait toujours rêver. Capitale culturelle, carrefour économique, pôle universitaire de premier plan, la Ville Lumière conserve une attractivité certaine. Pourtant, pour les investisseurs, les sirènes du placement parisien ne chantent plus tout à fait sur le même ton. Marché en repli, encadrement des loyers, pression fiscale : faut-il encore miser sur l’immobilier locatif intra-muros ? Tour d’horizon. Prix en baisse, mais restent élevés.
Depuis leur pic de 2020, les prix dans la capitale ont amorcé une décrue. Selon les dernières données des notaires, le prix moyen au m² à Paris est désormais passé sous la barre symbolique des 10 000 €, oscillant autour de 9 500 € au printemps 2025. Un recul d’environ 8 à 10 % selon les arrondissements, parfois plus sur les petites surfaces.
Les secteurs les plus prisés – 6e, 7e, 8e, 16e – résistent mieux. Mais même dans ces quartiers bourgeois, les marges de négociation existent. À l’inverse, des arrondissements naguère prisés des investisseurs, comme le 18e ou le 11e, voient leur attractivité baisser, notamment à cause des contraintes réglementaires.
Des loyers sous pression L’encadrement des loyers – en vigueur depuis 2019 – limite mécaniquement la rentabilité. À titre d’exemple, dans le 15e arrondissement, un 2 pièces de 35 m² peut difficilement être loué plus de 1 000 à 1 100 € mensuels, charges comprises, selon les plafonds définis par l’Observatoire des Loyers.
L’application de la loi est de plus en plus stricte, et les amendes pour dépassement deviennent réelles. La rentabilité brute moyenne à Paris avoisine aujourd’hui 3 %, rarement plus, sans compter les charges et la fiscalité. Une fiscalité dissuasive pour les investisseurs Outre les contraintes réglementaires, la fiscalité reste un obstacle majeur pour les bailleurs. Entre impôt sur le revenu, prélèvements sociaux et taxe foncière (en forte hausse à Paris, +52 % en 2023), les revenus locatifs sont lourdement ponctionnés.
Certains investisseurs optent pour le régime LMNP (location meublée non professionnelle) pour bénéficier d’un amortissement, mais ce schéma n’est pas toujours pertinent dans la capitale où la vacance locative est faible. Paris, toujours un pari patrimonial ? Malgré ce tableau contrasté, Paris conserve des atouts. Le risque de vacance est quasi nul, le marché est liquide, et la demande locative reste soutenue, en particulier sur les petites surfaces et les biens de standing. Pour les investisseurs privilégiant la sécurité patrimoniale à long terme, Paris reste une valeur refuge.
Les biens de niche – chambres de service réunies, appartements avec terrasse, biens atypiques – tirent encore leur épingle du jeu. Les investisseurs étrangers, sensibles à l’image de Paris, reviennent progressivement, profitant d’une parité euro/dollar favorable.
