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Le printemps est la saison des achats immobiliers. Chaque année, le nombre de ventes de logement atteint un pic entre les mois d’avril et de juin. Et de plus en plus de Français de la région frontalière envisagent d’acheter une maison en Allemagne. Mais avant de se lancer, il est nécessaire de connaître certaines spécificités allemande. Agent immobilier, notaire, contrat de vente, transfert de la propriété … les explications de Léa Jamet, juriste au Centre Européen de la Consommation.

Faut-il impérativement recourir aux services d’un agent immobilier ?

Léa Jamet (L.J) : Ce n’est pas obligatoire. Mais c’est un plus. Et d’autant plus si vous n’avez pas une connaissance approfondie du marché immobilier en Allemagne.
La mission première d’un agent immobilier allemand, c’est de vous trouver votre future maison.
En fonction de vos attentes, il vous propose des biens et sert d’intermédiaire entre vous et le vendeur.
Vous devez aussi savoir quele paiement des honoraires de l’agent immobilier sont généralement partagés entre les deux parties.
En fonction du Land dans lequel est situé le professionnel, les honoraires varient entre 3 et 8% du prix d’achat.

Quel rôle joue le notaire en Allemagne ? 

L.J : Sachez que c’est souvent l’acheteur qui choisit le notaire. Mais il travaille simultanément pour les deux parties et adopte donc toujours une position impartiale.
C’est à lui de :

• Préciser toutes les caractéristiques du bien ;
• Répondre aux questions juridiques que se posent les parties ;
• Vérifier les éventuelles charges qui grèvent l’immeuble ;
• Rédiger le contrat de vente ;
• Procéder à l’inscription de la vente au « Grundbuch », le livre foncier.

Mais attention, gardez en tête que toute la procédure se fera en allemand. Essayez, si possible de trouver un notaire est bilingue qui pourra vous aider. Et n’hésitez pas à solliciter les services, certes payants, d’un traducteur car vous devez absolument comprendre ce que vous signez.

Puis-je annuler l’achat si je n’obtiens pas mon prêt bancaire ? 

L.J : Non. Et c’est vraiment une différence importante avec ce qu’on connaît en France.
En principe, il n’y a pas de clause suspensive liée à l’obtention du financement. Par conséquent, si votre banque ne vous accorde pas votre crédit, la vente sera maintenue.
Ce qui n’existe pas non plus en Allemagne, et contrairement à la France, c’est le compromis de vente. 
Ce document, dans lequel cette clause suspensive est généralement intégrée et engage les parties dans la conclusion de la vente . En Allemagne, il est tout de même possible que vous ayez à remplir une fiche de renseignements à destination du notaire. Mais ce document n’a aucune valeur juridique contrairement au compromis de vente français.

Quand a lieu le transfert de propriété ? 

L.J : Ça va probablement vous surprendre mais vous ne recevrez probablement pas les clés de votre nouvelle maison lors de la signature du contrat de vente chez le notaire. Et ça n’a rien d’anormal en Allemagne.
En réalité, le transfert de propriété se fait lors de l’inscription de la vente au livre foncier, le « Grundbuch ». Il faudra donc attendre que le notaire réalise cette démarche. Sachez qu’il est fréquent que le notaire propose, lors de la signature du contrat, une inscription préalable au livre foncier. Vous pouvez l’accepter mais cette prestation supplémentaire est payante. Pour récupérer les clés, vous devrez prendre un rendez-vous avec le vendeur. Généralement, cela se fait directement dans le logement quatre à huit semaines après la signature chez le notaire

Pour toute question concernant un achat immobilier en Allemagne, le Centre Européen de la Consommation propose une permanence mensuelle gratuite avec des experts bilingues. Pour en bénéficier sur place ou en ligne, rendez-vous sur : Permanence immobilière franco-allemande mensuelle et gratuite du CEC