Bulle immobilière: que répondre aux détracteurs d’une libéralisation foncière ?
Il y a un an, je publiais une tribune dans “le monde” intitulée “Libérons le foncier”. Le format demandé par le quotidien supposant compacité et brièveté, j’ai évidemment dû aller à l’essentiel. Aussi un lecteur, heurté par ce discours qui va totalement à l’encontre de la doxa officielle sur l’aménagement, l’urbanisme et le logement, a demandé des précisions et a manifesté un certain scepticisme sur le point de vue que j’y exprime. Une synthèse de ses objections peut être lue ici. Pour résumer, “Peut être que l’auteur a raison sur la relation prix/réglementation, mais il oublie tous les autres terribles inconvénients de l’absence de planification, et notamment le terrifiant étalement urbain”.
Ces interrogations sont parfaitement compréhensibles. Elles sont largement partagées, puisque 80% de ce que l’on peut lire sur le sujet en langue française affirme exactement l’inverse et vante les mérites de la planification. Il est donc nécessaire d’y répondre.
Il va de soi que j’ai déjà traité en long, en large et en travers, les questions soulevées ici, dans mes nombreux articles sur la question, mais par souci de synthèse, en voici un résumé, sous forme de questions réponses, avec, à chaque fois, des liens d’approfondissement.
Q. Vincent Bénard, vous affirmez dans votre article publié par le journal “Le Monde” que les réglementations plus sévères en Californie poussent les prix à la hausse par rapport au Texas. N’est-ce pas plutôt lié à un manque d’espace physique autour des métropoles californiennes, entourées par l’océan et des collines, voire des montagnes ?
VB. Eh non ! En fait, si on analyse les données statistiques sur les aires urbaines (définies comme zone d’attractivité économique, plus grandes que les seules “aires métropolitaines”) de San Francisco, San Diego et Los Angeles, on s’aperçoit que l’espace agricole de ces aires représente respectivement 121%, 45% et 38% de la surface déjà urbanisée. Et l’on ne compte ici que la surface agricole, pas les zones sauvages ou désertiques. Il n’y a aucun obstacle technologique à la transformation de ces espaces en habitat. Ajoutons que si une partie des montagnes entourant SD et LA sont effectivement escarpées, ce n’est absolument pas le cas autour de SF, dont les collines ne représentent aucune difficulté de construction majeure. Ne serait-ce les réglementations anti-expansion urbaine, ces zones pourraient être ouvertes à l’urbanisation. Et si d’aventure elles devaient se remplir, au final, les aires urbaines considérées resteraient d’une surface inférieure à celle de New York (ou Paris): il n’y a donc aucune raison de penser que ces aires urbaines ont atteint une “taille maximale admissible”.
